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购买二手房不申请办理房屋所有权转移登记存在的风险
发布时间:2016年11月10日 点击数: 【字体: 收藏 打印文章

近年来,随着新建商品房开发量不断增大和国家对房地产政策的调整,二手房买卖大量增多。但是出于各种原因,很多人签订二手房买卖合同后并没有共同申请办理不动产转移登记。在这种情况下,虽然交易双方签订了房屋买卖合同或协议,甚至房屋已经实际交付买方,但买卖双方没有到不动产登记机构申请转移登记,产权人未进行变更。按照《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此房屋所有权仍然属于卖方,出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利。

对于卖方而言。一方面卖方可以持未过户的房屋所有权证办理转移、抵押、典当等行为,即使房屋所有权证被买房持有,卖方还可以在房屋登记机构申请遗失补证,重新申领不动产登记证。出现以上行为,就会发生权属纠纷,从法律层面来讲,法律只保护已取得物权的善意第三者。同时,银行也可以行使优先受偿权,双方签订的买卖合同只是债权合同,买方并未取得真正意义上的物权。另一方面如果卖房人存在其他债务被诉之法院,根据最高人民法院的司法解释,买方对未办理转移登记手续存在过错的,法院可以查封拍卖。房屋买卖合同虽然真实合法,但并不能限制当事人解除合同的法定权利,更不能产生新的法律关系。因此,仍然可以依照法律规定依法解除,房屋买卖合同也就失去了效力。再者如果双方约定延期过户,在此期间房屋所有权仍在卖方名下,如果卖方想再买房,也会受到二套房贷款和税收等相关政策的制约,致使卖方的相关权利同样受到影响。

对于买方而言。一方面买方并未在不动产登记机构建立自己的不动产档案,同时也没有将不动产登记信息记载于不动产登记薄,因此没有在法律上改变房产的权属状况,也就没有处分房产的合法权利。另一方面出售人一旦失联或死亡后其继承人对房屋提出权属异议,造成购房人无法单独申请办理转移登记的后果。再者因房价上涨、拆迁等其他原因,出卖人反悔,提出收回房屋或涨价等其他附加条件,因未办理转移登记,造成购房人无法主张物权的严重后果。

因此,二手房买卖后双方应及时到登记部门申请办理房屋所有权转移登记以保障自己的合法权益。

作者:产权产籍科 来源:本站原创
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