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关于规范存量房交易市场行为强化交易资金监管的通知
发布时间:2018年01月12日 点击数: 【字体: 收藏 打印文章

各县区房管(住建)局、公安局、工商局、国税局、不动产登记局,人民银行各县支行:  

    为进一步规范存量房交易行为,防范房地产市场非法集资风险,保障房屋交易资金安全,根据《房地产经纪管理办法》、《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006321号)和《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2006168号)等有关规定,现就加强存量房交易及交易资金监管有关事项通知如下:  

一、加强存量房交易网签备案管理  

凡在我市范围内进行买卖的存量房(指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋),实行《存量房买卖合同》网上签约备案制度。房屋买卖双方当事人自行达成交易,应核验房源后网签备案交易合同;委托房地产经纪机构及其分支机构(以下简称经纪机构)居间交易的,经纪机构核验房源后,按照委托协议约定期限放盘销售,交易达成按照《合同法》相关要求,交易双方当事人与经纪机构通过市县房地产市场管理信息系统进行交易合同网签备案,交易合同约定事项由签约人自行负责。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供居间服务。  

二、加强房地产中介机构备案和网签权限管理  

(一)凡我市从事房地产经纪业务的中介机构,应当自领取营业执照之日起30日内,到当地房产行政主管部门备案。经纪机构备案期届满需提前30日到原备案机关申请办理延期,有效期满未延续的,视同未备案,同时停止网签备案和放盘销售业务权限。未办理备案或超出备案期的经纪机构不得从事房地产经纪业务。房产行政主管部门应当将备案经纪机构的名称、经营地址、法定代表人和经营范围等备案信息向社会公示。  

(二)经纪机构申请存量房交易权限,应提交下列资料:  

1. 营业执照及法定代表人身份证明;  

2. 房产行政主管部门有效备案证明;  

3. 银行开设的存量房交易资金监管专户证明;  

4. 法人代表网签权限授权委托书(被授权人仅限经纪人或经纪协理);  

5. 房地产经纪人或经纪协理资格证及身份证;  

6. 经纪机构为分支机构的,需由设立分支机构的经纪机构出具审核意见书。  

经纪机构获得存量房网上备案权限后,方可开展存量房居间服务具体业务,经纪机构对委托交易的业务负全部责任。  

三、加强存量房交易资金监督管理    

(一)交易结算资金监管范围。 存量房交易实行存量房买卖合同网签约定的全部交易结算资金(定金、交易税费除外)监管制度。房产行政主管部门与辖区内商业银行签订存量房交易结算资金监管委托协议,对存量房交易结算资金实行账户监管。房屋交易全额自筹的结算资金全部监管;抵押贷款的资金监管首付金额,剩余贷款金额按《存量房交易结算资金监管协议》(以下简称监管协议)约定由监管银行负责监管,监管资金入账后,监管银行要及时通知房屋买卖双方当事人,并将信息反馈房产行政主管部门。  

因赠与、继承(受遗赠)、析产、法院判决、拍卖、互换、法人或其他组织分立、合并、划转、移交、破产清算、以房抵债等未发生实际买卖关系的存量房转移登记的房屋,不实行存量房网签和交易资金监管。  

(二)交易结算资金监管方式。 房屋买卖双方当事人自行成交,需要监管交易资金的,双方持已备案的《存量房买卖合同》及身份证明,到监管银行申请开设联名账户,并签订三方《存量房交易结算资金监管协议》。房屋买卖双方不需要监管交易结算资金的,可以申请签署自愿放弃资金监管声明免除监管,并承担相应法律和经济责任。经备案的经纪机构居间促成交易或代理的,交易资金必须通过监管银行专用账户划转全部交易资金,并在交易合同和监管协议付款方式中载明,其佣金部分按约定同步存入。经纪机构按照监管银行开立专用账户要求,开立交易资金监管专用账户,签订《存量房交易结算资金监管协议》。  

《存量房交易结算资金监管协议》签订后,交易自筹全部金额或抵押贷款约定首付金额存入监管专用账户,监管银行给房屋买卖双方当事人开具交易资金监管凭证。交易完成或交易终止,按照约定经全部当事人同意,监管银行划转交易资金及佣金。    

(三)交易资金监管流程。 房屋买卖双方当事人申请交易结算资金监管,通过“存量房买卖合同网签—签订存量房交易结算资金监管协议—存量房交易结算资金存入专户—存量房网签合同备案—存量房转移登记—存量房交易结算资金划转”六个程序进行。  

1. 存量房买卖合同网签。 房屋买卖双方当事人持不动产权证书(或房屋所有权证、国有土地使用权证)、身份证明到房产行政主管部门申请《存量房买卖合同》网上签约;经纪机构居间代理交易的,还需出示三方共同签订的《存量房买卖合同》。  

2. 签订存量房交易结算资金监管协议。 申请交易资金监管的房屋买卖双方当事人或经纪机构,经监管银行校验申请人信息、网签信息及房源信息后,与其签订《存量房交易结算资金监管协议》,并开立联名账户或核验经纪机构交易资金监管专用账户。抵押贷款的,抵押银行须提前审核贷款人资格,出具《放款承诺书》以确保后续流程的正常进行。  

3. 存量房交易结算资金存入专户。 由经纪机构居间代理或自行成交申请交易资金监管的,其合同约定的交易结算金额及佣金部分按监管协议约定同步存入专户;抵押贷款交易房屋的按约定存入首付金额,剩余部分由贷款银行在抵押贷款发放后划入专户。监管银行确认监管资金入账后出具监管凭证或首付款监管凭证,并将入账信息实时反馈房产行政主管部门。  

交易资金及佣金监管服务免收服务费。监管的交易资金及佣金在监管账户滞留期间按照银行同期活期存款利率计算利息。  

4. 存量房网签合同备案。 房屋买卖双方当事人及经纪机构持存量房买卖合同、监管协议、监管凭证到房产行政主管部门办理合同备案。  

5. 存量房转移登记。 房屋买卖双方当事人和经纪机构持监管协议、监管凭证或免监管声明及相关登记要件共同向不动产登记机构申请办理登记业务。办理抵押贷款的,申请人共同向不动产登记局同时申请办理转移登记和抵押登记,不动产登记管理局收回卖方不动产权证书(或房屋所有权证、国有土地使用权证),并同时颁发不动产权证和不动产登记证明。  

6. 存量房交易结算资金划转。 监管银行确认房屋交易登记完成,将不动产权利记载于不动产登记薄后,房屋买卖双方当事人、经纪机构共同持已转移登记的《不动产权证书》到监管银行指定网点划转存量房交易结算资金和佣金,监管银行审核后需实时划转。  

(四) 终止交易后资金的监管解除与回退。 交易行为尚未记载于不动产登记簿,房屋买卖双方当事人经协商或因司法限制等终止交易的,买卖双方当事人应持身份证明、交易资金监管协议、交易资金收款凭证及撤销登记申请的证明,共同到监管银行申请解除交易资金监管。由经纪机构居间代理的,还应征得经纪机构同意,共同办理解除手续。在此期间已缴纳的契税应由交易双方向税务部门申请退还。经监管银行审批解除交易资金监管,买方无抵押贷款的,监管银行将交易资金本息划入买方自有账户;买方有抵押贷款且贷款已发放,监管银行将首付款及利息划入买方自有账户,贷款部分按约定归还贷款银行。委托经纪机构居间代理的,按合同约定办理。  

四、加强部门联合监管  

(一)建立部门联合监管机制。 公安、工商、税务、人行张掖市中心支行、不动产登记、房管(住建)等部门要加强对市、县工作的监督和指导,建立健全信息共享、联合监管机制,加强对存量房交易市场和房地产经纪活动的管理。  

房管、不动产登记部门要加大房屋交易信息公开和数据共享力度。房管部门 负责房地产中介行业管理和组织协调,加强中介机构和从业人员管理 。不动产登记部门要加大不动产登记信息与交易信息的互通共享, 确保房源核验信息真实可靠, 积极配合做好存量房交易资金监管工作。  

工商行政主管部门负责中介机构工商登记,依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构。同时,要根据《关于印发张掖市关于进一步防范和处置非法集资工作实施方案的通知》(张政办发〔2016216号)要求,按照属地监管原则,与金融部门加大对房地产中介机构非法集资风险排查力度,对违规经营的,依法依规进行行政处罚;对涉嫌非法集资犯罪的,移交公安机关立案查处,并依法取缔吊销营业执照。  

公安部门要严格按照最高人民法院、最高人民检查院、公安部联合发布的《关于依法处理非法集资犯罪的通告》,对非法集资类犯罪案件中的集资人,收取代理费、好处费、返点费、佣金、提成等费用的代理人及其他涉案人员依法严肃处理。  

(二)加大违法违规行为查处力度。 房产主管部门对违法违规的房地产中介机构和从业人员,要加大查处力度,责令限期改正,并记入信用档案。拒不改正或情节严重的,取消网上签约资格,并依法做出罚款、停业整顿等行政处罚决定。对涉及非法集资、严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构,由工商管理部门依法将其清出市场。构成犯罪的,依法追究刑事责任。  

本通知自发布之日起执行。    

     

     

张掖市房产管理局         张掖市公安局  

     

     

     

张掖市工商行政管理局     甘肃省张掖市国家税务局  

     

     

     

张掖市不动产登记管理局   中国人民银行张掖市中心支行        

     

     

    中国银行业监督管理委员会张掖监管分局  

                          

                      2017 314  

作者:张掖市房产管理局 来源:本站原创
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